【推薦閱讀】房價下跌背后：一線城市陷入樓市真假摔之爭

　　官方數據“打架”引懸疑 廣州樓市爭辯“真假摔”

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　　轉眼間，6月也將進入尾聲，隨之而來的，就是各大房企的半年考。是喜，還是憂，不日答案就將揭曉。數日前，兩組“打架”的廣州房價數據引起了人們的關注和思考。同樣出自于“官方”，為何房價漲幅統計出現較大差異？即便我們不去深究這里面的原因，但不少房企開始忙起來了。或是感受到了房地產行業分化的提速，為了今后的日子能夠好過一些，中小房企已經開始轉讓股權，借股權交易所來緩解資金壓力。6月20日在南京舉行的土地拍賣會，延續了一個月前的冷清……一系列零散的信息綜合起來，或讓這個夏天充滿“涼意”。

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　近日，兩個分別由官方機構公布的房價數據出現“打架”的情況，讓購房者對廣州樓市的真相更感困惑。

　　根據國家統計局公布數據顯示，5月份廣州房價環比漲幅為零；而廣州市國土房管局的統計數據卻顯示，同月廣州房價環比上漲2.1%，連續3個月創新高。

　　廣州樓市到底是 “假漲”還是“真跌”？對此，多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，數據“打架”主要是由于統計樣本的不同，國家統計局的調查樣本更貼近市場真實情況，房管局的數據來源受“限價”干擾因素較大，因此即便一線城市也進入實質性降價階段，房價數據也呈現出“真跌假漲”的走勢。

　　官方房價數據“打架”

　　《每日經濟新聞》記者整理廣州市國土房管局每月發布的 《房地產市場運行情況通報》發現，自今年2月起，廣州房價連續3個月出現環比上漲。數據顯示，今年3~5月，廣州新建住宅網簽均價環比漲幅分別為10.4%、1.5%、2.1%。

　　而國家統計局公布的5月份70大中城市房價數據顯示，今年3~4月廣州新建住宅售價環比漲幅僅為0.4%與0.1%，5月份廣州房價環比漲幅為零。

　　事實上，類似的數據“打架”情況并不罕見。以去年12月為例，國家統計局數據顯示，該月廣州新建住宅售價環比漲幅為0.7%，同比漲幅為20.4%。但廣州市房管局的報告卻顯示，該月新建住宅網簽均價環比漲幅為0.4%，同比下跌12.9%。

　　記者發現，其他一線城市也出現了類似情況。以深圳為例，國家統計局數據顯示，5月份深圳新建住宅售價環比下跌0.2%，但深圳規劃國土委網站數據顯示，5月深圳新房住宅成交均價23981元/平方米，環比上漲1.1%。

　　“打架”或因樓市政策

　　中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，由于國家統計局與當地房管部門的調查樣本不同，加上去年地方政府在房價控制目標的壓力下意圖從數據上抑制房價漲幅，導致兩個官方數據“打架”。

　　“國家統計局所制定的房價數據，是抽取同類型樓盤相同朝向的相近單位作為樣本，以樓盤的實際售價為統計數據，能更真實地反映市場狀況。但廣州市房管局是以網簽合同的成交數據為統計樣本，由于去年廣州出臺嚴厲的 ‘限價’政策，導致大量樓盤采取以‘雙合同’繞開管理部門的價格限制，不少高價盤更是被暫停網簽，引發房價數據失真嚴重。”黃韜說。

　　去年4月，為了遏制當時房價上漲過快的勢頭，廣州市房管局發布通知，規定預售樓盤申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發預售許可證，超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。

　　此后，越來越多的開發商采用“雙合同”，即購房者買房時所簽合同往往一份是正式的 《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差和房屋增值包服務費”等多種名目體現，兩份合同加起來的房款才是房屋總價。

　　黃韜告訴記者，自去年11月起，“限價”政策逐漸松綁。隨著今年市場壓力增大，從3月起“限價”政策松綁蔓延至全市，由于雙合同現象大幅減少，同時大量在去年積壓的高價盤在最近兩個月集中網簽，變相提高了樓盤的網簽售價，是帶動房管局的房價數據明顯上漲的主要原因。

　　一線房價“假漲真跌”

　　中原地產首席分析師張大偉認為，在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴格執行的限價政策逐漸已經不適合當下市場情況，目前還能維持上漲的城市越來越少。甚至連業界也認為，一線城市也出現了明顯的降溫現象，降價潮在一線城市出現蔓延的勢頭。

　　以廣州為例，《每日經濟新聞》記者實際走訪發現，外圍區域降價風越刮越猛，繼位于番禺的萬科歐泊降價三成開售后，同區域的知名大盤雅居樂劍橋郡于本月中推出100套特價單位，毛坯售價為1.2萬元/平方米，較該盤前期單位售價直降30%。

　　“雖然廣州市房管局公布的房價數據顯示是上漲，但這只不過是反映去年房價真實漲幅。從廣州來看，目前外圍區域新盤售價已經出現15%的降幅，個別項目為了清尾貨更是出現30%的降幅，帶動廣州樓市進入實質性降價階段。”黃韜表示。

　　克而瑞研究報告顯示，6月前半月，一線、二線和三四線城市的成交面積同比去年分別下滑了22%、27%和35%，在四個一線城市中，北京與深圳成交同比降幅分別為51%與64%，廣州與上海則同比上漲7%與25%。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，一線城市自身擁有強大的需求支撐，本輪下行更多是受到銀行收緊房貸的影響。樂觀估計，本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。

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　　房企動向

　　碧桂園再現人事變動營銷能手楊永潮“坐鎮”海外

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　繼今年4月，擁有中海背景的吳建斌接替伍綺琴出任首席財務官一職后，在去年新晉千億俱樂部的房企碧桂園再現人事變動。

　　6月20日，碧桂園正式宣布，集團營銷中心總經理楊永潮正式調任董事局主席特別助理，其執行董事職位未變，營銷中心總經理一職由集團副總裁、粵閩區域總裁程光煜出任。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，楊永潮為碧桂園創始人楊國強侄子，擔任碧桂園營銷團隊總負責人超過十年，此次調任后工作重心將轉向海外市場。

　　輝立證券分析師陳耕向記者表示，楊永潮作為碧桂園的元老級重臣，由其主導的營銷模式是推動碧桂園從一家區域小房企發展成全國性龍頭房企的關鍵。隨著此前公司拋出海外市場在十年內占半壁江山的目標，此次調任也意味著，碧桂園未來將加大海外市場的開拓力度。

　　營銷中心換帥

　　對于此次高管變動，碧桂園方面向記者表示，楊永潮是集團執行董事、原營銷中心總經理，主要負責碧桂園的產品營銷工作。此次集團決定任命他為董事局主席楊國強的特別助理，協助楊國強開展海外項目拓展、土地投資、項目規劃、產品定位、營銷前期策劃等相關工作。楊永潮仍擔任董事會執行董事。

　　楊永潮加入碧桂園銷售團隊接近20年，從事一線銷售工作。2002年，楊永潮組建碧桂園“營銷中心”，擔任總負責人。2007年碧桂園在香港上市后，楊永潮成為碧桂園執行董事之一，并組建全國營銷團隊，碧桂園也從華南區域品牌發展成為全國性的地產品牌。

　　在楊永潮調任后，程光煜將出任營銷中心總經理一職。資料顯示，程光煜于2007年加入碧桂園，歷任碧桂園集團董事局主席助理、總裁助理、項目總經理、運營中心總經理、粵閩區域總裁等職位。

　　海外戰略提速

　　隨著精通營銷的楊永潮將工作重心轉移至海外市場，碧桂園的海外戰略大有提速的勢頭。

　　自2012年初正式進駐馬來西亞后，碧桂園已投資了3個大型項目，其中由碧桂園自主開發的首個項目金海灣于去年8月正式發售，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，同時讓碧桂園成為馬來西亞最大的地產商。

　　在這背后，“全民營銷”戰略在馬來西亞項目發揮出作用。據悉，在金海灣去年開盤之時，項目以750令吉/平方尺(約13761元/平方米)的價格發售，低于周邊樓盤價格近三成。同時，碧桂園在國內發動營銷攻勢，給每位老業主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目，對于習慣了坐等買家上門的馬來西亞本土開發商而言，碧桂園的營銷手法在當地造成了極大震撼。

　　記者了解到，碧桂園金海灣項目剩余貨量將于今年下半年推出，位于馬來西亞首都吉隆坡以北的碧桂園鉆石城也于去年末開售，另一個位于吉隆坡的新項目也將于今年下半年開售。陳耕向記者表示，隨著海外市場成為集團發展的重點，調來久經沙場的楊永潮有助于增強碧桂園的海外開拓與營銷能力。

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　　政策調整

　　“招掛復合”再現上海新推三幅規劃盲點地塊

　　每經記者 盧曦 發自上海

　　6月19日，國土部發布消息稱，將有效控制特大城市新增建設用地，并對此前發布的《節約集約利用土地規定》作進一步強調。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，上海的土地出讓方式也出現了調整跡象。6月18日，上海市規劃和國土資源管理局推出近期第三塊“招掛復合”地塊。寶山區淞南鎮、普陀區梅川社區、奉賢區南橋新城3塊地均位于政府重要規劃區 “盲點”位置。業界認為，這一做法和國土部對特大城市控制土地新增，盤活存量用地的意圖一致。

　　6月19日，國土部表示，將通過規劃、計劃、用地標準、市場引導等手段，有效控制特大城市新增建設用地規模，適度增加集約用地程度高、發展潛力大的地區和中小城市、縣城建設用地供給。

　　一個月前發布的《節約集約利用土地規定》解釋稱，為防止一些地方在經濟發展中急功近利，片面追求土地收益，進一步增強規劃科學性和規劃的剛性管控，需要對用地規模整體調控，實現控總量、擠存量、提質量。

　　6月18日，上海市規土局推出近期第三塊“招掛復合”地塊。寶山區淞南鎮、普陀區梅川社區、奉賢區南橋新城3塊地均位于政府重要規劃區“盲點”位置。

　　其中，寶山區淞南鎮地塊位于楊浦新江灣城國際社區周邊未輻射區域；普陀區梅川社區地塊位于普陀真如城市副中心周邊未輻射區域；奉賢區南橋新城地塊位于奉賢區南橋新城規劃盲點。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔向記者表示，“招掛復合”三塊土地的環線位置、地段各不相同，但戰略意義較為相似：均處于區縣重點規劃的空白區。

　　黃河滔同時表示，上海近期的拍地傾向旨在節約集約、合理利用土地，但與土地招標模式不同，“招掛復合”是市場選擇模式。

　　“招掛復合”并非今年才出現的新事物，早在當年浦東星河灣地塊出讓之時就曾采用這種“先比方案后比價格”的方式。

　　在這一模式下，地塊的出讓形式由有效申請人數決定，如果申請人數超過3人，則用招標方式出讓，申請人即為投標人；如果申請人數在3人以下，則用掛牌的方式出讓，申請人為競買人。政府有了一定的空間，可以選擇更貼近城市整體規劃的標書。

　　上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，上海市政府在土地出讓這個問題上，向來是把城市規劃放在首位的。要挖掘上海的城市空間，未來主要的來源是國有工業土地的變性。

　　目前，寶山區淞南鎮地塊已采用競價招標拍地，其余兩塊未確定拍地方式。從21世紀不動產上海區域市場研究部的歷史統計數據來看，南橋新城2012年、2013年共推出5幅與奉賢區南橋新城地塊用途相類的商辦地塊，競買人數均低于3人。且此次推出地塊并無價格優勢，故掛牌競價的可能性較大。

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　　土地市場

　　南京土地市場冷清持續多幅地塊底價成交

　　每經記者 查道坤 發自南京

　　時隔一個月之后，6月20日，南京再次掛牌出讓土地，但這并沒有改變南京土地的冷清，出讓10幅地塊僅用了半個小時，其中有8幅地塊底價成交。與此同時，合肥也在6月20日當天出讓11幅地塊，面積達到1107畝，吸金32億元。

　　進入2014年，南京的土地市場可謂異常冷清，在5月14日的土地出讓中，出現了5分鐘結束拍賣，甚至有開發商因為遲到幾分鐘，而錯過土地拍賣的尷尬局面。

　　在6月20日的土地拍賣中，與此前的土拍相比，除增加了土地出讓面積外，冷清的情況未發生改變。當天的土地拍賣，一共有10幅地塊出讓，面積達到58萬平方米，吸引了包括朗詩、保利和萬科等房企。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，10幅地塊中，4幅來自江寧濱江，3幅來自浦口，其余3幅地塊分別為玄武區仙鶴門二類居住用地、秦淮牌樓路加油站用地和棲霞仙林中心商業用地。

　　其中，江寧濱江四幅地塊出讓面積共計18萬平方米左右，除G27地塊為居住社區中心用地外，其他三幅均為商住混合用地。其中，G24、G25、G25均有綠地和朗詩兩家房企參與競爭，G27地塊被綠地以底價拿下。

　　對于當天的情況，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝發對記者說：“理性但不乏積極正在主導土地市場的主旋律。理性表現在最高溢價不超過10%，出價較為理性。積極則表現在該拿地的企業照樣拿，所有地塊全部成交，有助于保證未來1~2年的住宅供應。”

　　同樣，在6月20日當天，合肥也進行了土地出讓，共有12幅地塊參與競拍，出讓面積達到1107畝，除了一幅地塊流拍之外，其余11幅地塊均順利成交，成功吸金32億元。

　　其中，濱湖新區的BH2014-02號地塊競爭最為激烈，最終寶能集團以24.03億元的總價成功拿下，將濱湖寶能城項目用地擴容到超過1200畝。

　　“寶能城項目擬建七幢超高地標建筑集群、五星級酒店和高端住宅等，其中單棟最高550米將問鼎安徽第一高。”合肥本地房地產業內人士凌斌表示。

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　　記者觀察

　　中小房企頻現股權轉讓 行業洗牌加速

　　每經記者 王杰 發自北京

　　市場持續降溫，房地產行業的洗牌在加速。《每日經濟新聞》記者注意到，在剛剛過去的一周 (6月13日~19日)，北交所企業國有產權項目成交金額3.76億元，房地產業又一次位居成交金額前三位。

　　早在今年3月，機構就曾發出預警。評級機構標準普爾及惠譽指出，中國小型地產公司可能出現債務違約情況，導致銀行向大型開發商更為傾斜，加速房地產市場兩極化。

　　在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，市場成交若繼續低迷，那么房地產行業洗牌的動作還會加大。

　　行業分化特征明顯

　　記者梳理發現，本月前三周，北交所企業國有產權項目成交金額中，房地產業每周均穩居成交金額前三位。

　　數據顯示，上周(6月13日~19日)，北交所推出多宗投資意向及境外項目。其中，北京某房地產發展有限公司擬投資京、津、冀及濟南地區房地產業10000萬元以上項目，要求公建類項目建筑規模不低于5萬平方米，住宅類不低于10萬平方米。

　　此外，房企股權被收購的現象也越來越多。如朗詩綠色地產收購萬業置業34%股權、寧波金翔收購萬業置業33%股權、信達地產22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權等。

　　黃金灣投資集團董事長申威告訴記者，大型房企對中小房企的整合會越來越多，股權之前的并購也會增加，并購基金應運而生。

　　6月20日，上海乾鵬置業有限公司在北交所平臺上進行100%股權的轉讓，轉讓資產主要是福都商廈，轉讓底價是88896萬元，價款支付方式為一次性支付。

　　嚴躍進表示，從買賣的角度看，有賣必有買。在目前市場降溫下能夠收購此類資產的，一般都是資金雄厚的大企業，這也印證了行業分化的特征。

　　中小房企風險加大

　　業內觀點認為，從今年上半年大多數資金面暴露出問題的中小企業來看，融資成本與拿地成本偏高成為其企業經營層面較大的問題。

　　在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，浙江興潤、光耀集團等資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關，此前盲目拿地或盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

　　他表示，繼興業銀行停貸事件之后，銀行信貸轉向緊縮，銀行等金融機構不會無限制地再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對中小企業“停貸”，這些因素成為浙江興潤置業等企業倒閉破產或面臨資金面斷鏈的導火索。

　　張宏偉表示，由于難以獲得銀行貸款，一部分中小企業在今年上半年或面臨資金面斷鏈的市場風險。

　　嚴躍進表示，中小房企市場空間不斷收窄，在傳統信貸市場和資本市場難以獲取融資的時候，那么借股權交易所來緩解資金壓力，或是一個不錯的選擇。“雖然無奈，但至少在目前狀況下，整個企業還能賣個好價錢。”